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住宅エコポイントを賢く利用＆被災地支援
国の省エネ基準を満たした新築工事またはリフォーム工事をした際に、一定のポイントが得られる「住宅エコポイント制度」。
2010年より行われていたこの制度、一旦は昨年７月３１日までの工事着工分までと打ち切られていましたが、昨年１１月より再開されています。
再開に伴い、名称も「復興支援・住宅エコポイント」となり、復興支援に重きをおいた制度となっています。
得られたポイントは、エコ商品や復興支援商品等との交換や環境団体等への寄付、または追加工事の費用に充当させることができますが、少なくともポイントの１／２以上は復興支援商品や被災地への寄付と交換するという仕組みになっています。
交換レートは、おおよそ１ポイント＝１円となります。
このエコポイント制度は、賃貸物件であっても、一定の基準に沿った新築・リフォームであればポイント発行の対象となります。
新築住宅の場合は、被災地の場合は最大で１戸あたり３０万ポイント、それ以外の地域は最大１５万ポイントです。
リフォームの場合は、地域に関係なく最大で１戸あたり３０万ポイントです。
つまり、リフォームの場合は１０室のアパートであれば、最大３００万ポイントになります。
また、耐震改修工事を同時に行った場合、前記の最大ポイントとは別に、１戸あたり１５万ポイントが発行されます。
＜対象となる工事は？＞
�〜襪涼杷�改修
��外壁・屋根・天井又は床の断熱改修
��バリアフリー改修
�ぢ斥枅�利用システム・節水型トイレ・高断熱浴槽の設置
�ヂ竸眠�修
�Δ海譴蕕離螢侫�ーム工事に対する「リフォーム瑕疵担保保険」への加入
となっています。
�，泙燭廊△�基本の工事となっていて、�０聞澆呂海隆靄楾�事と組み合わせた場合のみ対象となります。
地域によってポイント対象となる工事内容が変わったりもしますが、例えば
「ペアガラスではない窓を、ペアガラスに交換」
といった工事などでもポイント対象になりますので、窓の結露がひどくていつかは改修をと考えられているのであれば、この制度をうまく活用してポイントを得ることができます。
その工事に合わせて、老朽化していたトイレを、新しい節水型トイレに交換という場合、その節水型トイレ設置分のポイントも得られます。
なお、太陽光利用については、「太陽光発電」はこのポイント制度の対象ではなく、太陽光の熱エネルギーを浴室やキッチンの給湯に利用する「太陽熱利用システム」と言われるものが対象となっています。
耐震改修工事については、現行の耐震基準に満たない建物を、現行基準に適合させる工事であればポイント対象となり、別途自治体などの耐震改修補助金とも併用することができます。
※ポイント対象となるには、前記�，泙燭廊△旅�事と一緒に行う必要があります。
ちなみに、2012年10月31日までに着工した工事が対象となっていますので、制度の延長が無い限り、この日以降に工事スタートしたものは対象外となってしまいます。
＜予約制度がはじまる＞
このエコポイント制度、今まではポイント申請をする際に書類提出等をするだけでよかったのですが、2012年5月１日以降にポイント申請する場合は、事前に予約が必要となりました。
工事着工前でも、工事開始後でも予約申請はできますので、この制度を利用される方は、工事内容が決まったら、ゆとりをもって予約申請をしておくことをお奨めします。
エコポイント制度は、簡単に言えば補助金のようなものですので、必要のない工事をポイントを得るためだけに実施しても意味はありません。
ただ、近いうちにと検討されていた工事なのであれば、この制度の期間内に実施して、エコポイントを賢く得ることができます。
対象となる工事のほとんどは、そもそもが省エネルギー化のものですので、工事実施後は、「住宅エコポイント対象工事 実施済」等、一定の省エネルギー性を備えた住宅であることをアピールするのも募集戦略に一役買ってくれそうです。
2010年より行われていたこの制度、一旦は昨年７月３１日までの工事着工分までと打ち切られていましたが、昨年１１月より再開されています。
再開に伴い、名称も「復興支援・住宅エコポイント」となり、復興支援に重きをおいた制度となっています。
得られたポイントは、エコ商品や復興支援商品等との交換や環境団体等への寄付、または追加工事の費用に充当させることができますが、少なくともポイントの１／２以上は復興支援商品や被災地への寄付と交換するという仕組みになっています。
交換レートは、おおよそ１ポイント＝１円となります。
このエコポイント制度は、賃貸物件であっても、一定の基準に沿った新築・リフォームであればポイント発行の対象となります。
新築住宅の場合は、被災地の場合は最大で１戸あたり３０万ポイント、それ以外の地域は最大１５万ポイントです。
リフォームの場合は、地域に関係なく最大で１戸あたり３０万ポイントです。
つまり、リフォームの場合は１０室のアパートであれば、最大３００万ポイントになります。
また、耐震改修工事を同時に行った場合、前記の最大ポイントとは別に、１戸あたり１５万ポイントが発行されます。
＜対象となる工事は？＞
�〜襪涼杷�改修
��外壁・屋根・天井又は床の断熱改修
��バリアフリー改修
�ぢ斥枅�利用システム・節水型トイレ・高断熱浴槽の設置
�ヂ竸眠�修
�Δ海譴蕕離螢侫�ーム工事に対する「リフォーム瑕疵担保保険」への加入
となっています。
�，泙燭廊△�基本の工事となっていて、�０聞澆呂海隆靄楾�事と組み合わせた場合のみ対象となります。
地域によってポイント対象となる工事内容が変わったりもしますが、例えば
「ペアガラスではない窓を、ペアガラスに交換」
といった工事などでもポイント対象になりますので、窓の結露がひどくていつかは改修をと考えられているのであれば、この制度をうまく活用してポイントを得ることができます。
その工事に合わせて、老朽化していたトイレを、新しい節水型トイレに交換という場合、その節水型トイレ設置分のポイントも得られます。
なお、太陽光利用については、「太陽光発電」はこのポイント制度の対象ではなく、太陽光の熱エネルギーを浴室やキッチンの給湯に利用する「太陽熱利用システム」と言われるものが対象となっています。
耐震改修工事については、現行の耐震基準に満たない建物を、現行基準に適合させる工事であればポイント対象となり、別途自治体などの耐震改修補助金とも併用することができます。
※ポイント対象となるには、前記�，泙燭廊△旅�事と一緒に行う必要があります。
ちなみに、2012年10月31日までに着工した工事が対象となっていますので、制度の延長が無い限り、この日以降に工事スタートしたものは対象外となってしまいます。
＜予約制度がはじまる＞
このエコポイント制度、今まではポイント申請をする際に書類提出等をするだけでよかったのですが、2012年5月１日以降にポイント申請する場合は、事前に予約が必要となりました。
工事着工前でも、工事開始後でも予約申請はできますので、この制度を利用される方は、工事内容が決まったら、ゆとりをもって予約申請をしておくことをお奨めします。
エコポイント制度は、簡単に言えば補助金のようなものですので、必要のない工事をポイントを得るためだけに実施しても意味はありません。
ただ、近いうちにと検討されていた工事なのであれば、この制度の期間内に実施して、エコポイントを賢く得ることができます。
対象となる工事のほとんどは、そもそもが省エネルギー化のものですので、工事実施後は、「住宅エコポイント対象工事 実施済」等、一定の省エネルギー性を備えた住宅であることをアピールするのも募集戦略に一役買ってくれそうです。
賃貸経営のお得意様って誰？？
賃貸経営のお得意様って誰？
答えは「長期間、契約違反や滞納なく入居してくれている人」でしょう。
通常、お得意様ともなれば、値段やサービスなどにおいて、一般客よりも有利な条件になっていることが多くあるはずなんですが、なぜか賃貸では逆になっています。
同じ面積でも、昔から住んでいる人が高い賃料、新規入居者が低い賃料といったことは、それほどめずらしくもないですよね。
賃料が上昇傾向にある時には、結果として長期入居者が低い賃料という恩恵を享受するということもあるでしょうが、現在の市場ではそうはいきません。
--損得計算してみる----------
� …拘�入居者 ： 賃料１０万円
�◆｜惨�入居者 ： 賃料１０万円
平均居住年数１１ヶ月／退去毎に空室１ヶ月
退去毎に賃料１％ダウン
を比較した場合、５年間で得られる賃料収入は
�，両豺腓錬僑娃伊�円
�△両豺腓鰐鵤毅苅伊�円
と、６０万円の差がつきます。仮に�△離院璽垢把体舛�まったくダウンしないとしても総額５５０万円で、�，箸錬毅伊�円違います。
空室ロスがいかに大きいかですね。これに募集時経費が別途かかる、空室期間が長いともなればその差はもっと開きます。
以前は、退去毎に礼金収入があるなど、空室をカバーしてくれる収入を期待できた時もありましたが、今や退去時のリフォーム費用や募集経費の方がよっぽど高くつきます。
オーナーにとって退去は「百害あって一利なし」でしょう。
--じゃあ、そのお得意様に何ができるか----------
前記の例で、仮に�，凌佑砲亘菁�３％づつ賃料ダウンしてあげるとします。すると５年間の賃料合計は約５６５万円となります。�△両豺腓茲蠅癲△泙製淑�に上です。
とはいえ、オーナーから見て、「下げなくても良いかもしれない賃料」をあえて下げるというのは、確かに決断しにくいでしょう。
そこで、このような考え方もできます。
�々洪兄�に一定の賃料ダウンを提示してあげる。
��但し、更新後一定期間は部屋の解約は不可とする。
��やむを得ず一定期間内に解約をする場合、賃料ダウンの恩恵分は違約金として退去時に精算回収
この方法であれば、賃料ダウンの対価として、未来に向かって一定期間の継続居住が約束されますので、オーナーにもメリットが生まれます。
--中途解約の考え方----------
賃貸借契約における契約期間内の中途解約について、「入居者側からも不可」とすることはできないと思われている方が多いのですが、実は、契約期間が定められている契約であれば、「１ヶ月前通知で中途解約可能」といった、中途解約を認める契約条文がなければ、原則的に中途解約はできません。
※一方、法定更新などで「期間の定めのない契約」となっている場合、なんの条文がなくても入居者は３ヶ月前に申し入れることで、賃貸借契約を解約できます。
つまり、この中途解約条項を工夫することで、入居者からの中途解約に一定のルールを設けることはできるのです。
もっとも、「賃料など条件面は何ら変わらないのに中途解約ができない」では、単純に市場の中で競争力を失い、そもそも空室が埋まらなくなってしまいます。
そのため、賃料ダウンと解約制限というように、プラスとマイナスをセットにするといった仕掛けが必要になります。
但し、定期借家契約の場合、専有面積２００�嵬に�の住居については、「解約理由が、転勤・病気療養などやむを得ない場合は、１ヶ月前の予告期間をもって中途解約ができる」と法律で定めらおり、これを排除することはできないため、もう一工夫必要になりますね。
--お得意様を逃さない----------
賃貸の世界は不思議なところがあって、今回のように長期入居しているお得意様より新規入居者が良い条件、退去時の敷金精算も、ゴネル人ほど多く戻ってくるなど、本来は「良い人」が損をする面が結構あったりします。
それってやっぱり変・・・・ じゃないですか？？
お得意様には、食事券・家電など物をプレゼントしても良し、賃料を下げても良し、徹底的に「お得意様気分」を味わってもらえるようサービス提供するべきでしょう。
長期に入居してもらえることは、間違いなく賃貸経営を向上させるのですから！！
少子化が加速し、借り手がどんどんいなくなってくるこれからを見据えたとき、お得意様の囲い込み戦略がとれなければ、人気物件であり続けることは難しいのではないでしょうか？
答えは「長期間、契約違反や滞納なく入居してくれている人」でしょう。
通常、お得意様ともなれば、値段やサービスなどにおいて、一般客よりも有利な条件になっていることが多くあるはずなんですが、なぜか賃貸では逆になっています。
同じ面積でも、昔から住んでいる人が高い賃料、新規入居者が低い賃料といったことは、それほどめずらしくもないですよね。
賃料が上昇傾向にある時には、結果として長期入居者が低い賃料という恩恵を享受するということもあるでしょうが、現在の市場ではそうはいきません。
--損得計算してみる----------
� …拘�入居者 ： 賃料１０万円
�◆｜惨�入居者 ： 賃料１０万円
平均居住年数１１ヶ月／退去毎に空室１ヶ月
退去毎に賃料１％ダウン
を比較した場合、５年間で得られる賃料収入は
�，両豺腓錬僑娃伊�円
�△両豺腓鰐鵤毅苅伊�円
と、６０万円の差がつきます。仮に�△離院璽垢把体舛�まったくダウンしないとしても総額５５０万円で、�，箸錬毅伊�円違います。
空室ロスがいかに大きいかですね。これに募集時経費が別途かかる、空室期間が長いともなればその差はもっと開きます。
以前は、退去毎に礼金収入があるなど、空室をカバーしてくれる収入を期待できた時もありましたが、今や退去時のリフォーム費用や募集経費の方がよっぽど高くつきます。
オーナーにとって退去は「百害あって一利なし」でしょう。
--じゃあ、そのお得意様に何ができるか----------
前記の例で、仮に�，凌佑砲亘菁�３％づつ賃料ダウンしてあげるとします。すると５年間の賃料合計は約５６５万円となります。�△両豺腓茲蠅癲△泙製淑�に上です。
とはいえ、オーナーから見て、「下げなくても良いかもしれない賃料」をあえて下げるというのは、確かに決断しにくいでしょう。
そこで、このような考え方もできます。
�々洪兄�に一定の賃料ダウンを提示してあげる。
��但し、更新後一定期間は部屋の解約は不可とする。
��やむを得ず一定期間内に解約をする場合、賃料ダウンの恩恵分は違約金として退去時に精算回収
この方法であれば、賃料ダウンの対価として、未来に向かって一定期間の継続居住が約束されますので、オーナーにもメリットが生まれます。
--中途解約の考え方----------
賃貸借契約における契約期間内の中途解約について、「入居者側からも不可」とすることはできないと思われている方が多いのですが、実は、契約期間が定められている契約であれば、「１ヶ月前通知で中途解約可能」といった、中途解約を認める契約条文がなければ、原則的に中途解約はできません。
※一方、法定更新などで「期間の定めのない契約」となっている場合、なんの条文がなくても入居者は３ヶ月前に申し入れることで、賃貸借契約を解約できます。
つまり、この中途解約条項を工夫することで、入居者からの中途解約に一定のルールを設けることはできるのです。
もっとも、「賃料など条件面は何ら変わらないのに中途解約ができない」では、単純に市場の中で競争力を失い、そもそも空室が埋まらなくなってしまいます。
そのため、賃料ダウンと解約制限というように、プラスとマイナスをセットにするといった仕掛けが必要になります。
但し、定期借家契約の場合、専有面積２００�嵬に�の住居については、「解約理由が、転勤・病気療養などやむを得ない場合は、１ヶ月前の予告期間をもって中途解約ができる」と法律で定めらおり、これを排除することはできないため、もう一工夫必要になりますね。
--お得意様を逃さない----------
賃貸の世界は不思議なところがあって、今回のように長期入居しているお得意様より新規入居者が良い条件、退去時の敷金精算も、ゴネル人ほど多く戻ってくるなど、本来は「良い人」が損をする面が結構あったりします。
それってやっぱり変・・・・ じゃないですか？？
お得意様には、食事券・家電など物をプレゼントしても良し、賃料を下げても良し、徹底的に「お得意様気分」を味わってもらえるようサービス提供するべきでしょう。
長期に入居してもらえることは、間違いなく賃貸経営を向上させるのですから！！
少子化が加速し、借り手がどんどんいなくなってくるこれからを見据えたとき、お得意様の囲い込み戦略がとれなければ、人気物件であり続けることは難しいのではないでしょうか？
【津波】 重要事項説明項目の追加
不動産取引の際に行う、「重要事項説明書」で説明すべき事項が追加されました。
物件の所在地が「津波災害警戒区域内か否か？」を説明すべしという内容です。
以前にも、耐震偽装が騒がれ「耐震診断の有無」が説明義務とされたり、アスベスト問題の時には「アスベストの使用調査結果の有無」などを説明すべしと改定されてきました。
やむを得ないことではありますが、重要事項説明書のボリュームがどんどん上がります(笑)
ちなみに、この「津波災害警戒区域」は、私の仕事場である東京、住まいである神奈川において、今日現在では指定されていません。
全国的にも、まだ指定されているところはほとんど無いようです。徐々に指定されていくのでしょうが、その時期については今のところ分かりません。
そのため、現時点での重要事項説明では、空欄ではなく「未定」と表記すべしということのようです。
なお、この津波関連の区域としては、「津波災害警戒区域」と「津波災害特別警戒区域」と２段階あり、特別警戒区域は、より重大な被害が想定される地域に指定され、開発制限などがかけられることもあるそうです。
私の自宅は、海岸線から約５００ｍ程度のところにあるので、「津波災害警戒区域」または「特別警戒区域」に指定される可能性が高いのだろうか・・・。
資産価値にも影響でるかな・・・・
地震はともかく、津波への対策というのは非常に難しいのは事実。
ただ、少なくとも物件の所在地が、ハザードマップ上どのような地域に属しているのかを意識する必要はあるのではと感じるこの頃です。
私も、逃げるべき高台と、そこまでのルートについて家族間の共有をしており、また避難用品もひとまとめにして、それだけもって逃げれば良いという準備はしてあります。
問題は、ネコやカメといったペット達をいかに連れ出すか・・・・・なんですが。。。
物件の所在地が「津波災害警戒区域内か否か？」を説明すべしという内容です。
以前にも、耐震偽装が騒がれ「耐震診断の有無」が説明義務とされたり、アスベスト問題の時には「アスベストの使用調査結果の有無」などを説明すべしと改定されてきました。
やむを得ないことではありますが、重要事項説明書のボリュームがどんどん上がります(笑)
ちなみに、この「津波災害警戒区域」は、私の仕事場である東京、住まいである神奈川において、今日現在では指定されていません。
全国的にも、まだ指定されているところはほとんど無いようです。徐々に指定されていくのでしょうが、その時期については今のところ分かりません。
そのため、現時点での重要事項説明では、空欄ではなく「未定」と表記すべしということのようです。
なお、この津波関連の区域としては、「津波災害警戒区域」と「津波災害特別警戒区域」と２段階あり、特別警戒区域は、より重大な被害が想定される地域に指定され、開発制限などがかけられることもあるそうです。
私の自宅は、海岸線から約５００ｍ程度のところにあるので、「津波災害警戒区域」または「特別警戒区域」に指定される可能性が高いのだろうか・・・。
資産価値にも影響でるかな・・・・
地震はともかく、津波への対策というのは非常に難しいのは事実。
ただ、少なくとも物件の所在地が、ハザードマップ上どのような地域に属しているのかを意識する必要はあるのではと感じるこの頃です。
私も、逃げるべき高台と、そこまでのルートについて家族間の共有をしており、また避難用品もひとまとめにして、それだけもって逃げれば良いという準備はしてあります。
問題は、ネコやカメといったペット達をいかに連れ出すか・・・・・なんですが。。。
どうなる税金 ２０１２〜
皆さま、あけましておめでとうございます。
様々な事があった２０１１年も終わり、新しい年がはじまりました。
回復の年としたい２０１２年ですが、賃貸オーナー様、そして我々をとりまく税金関係は、嬉しい方向とは言い難い状況です。
≪相続税≫
相続税がかからない基礎控除額が大幅に下がる見込みです。つまり、いままで相続税対象ではなかった人も対象となってくる可能性があるということになります。
現在のルールでは、
基礎控除額 5,000万円
法定相続人１人あたり 1,000万円
というものがあります。
配偶者1人、子供2人の場合、基礎控除5,000万円 ＋（法定相続人３人×1,000万円) となり、相続財産8,000万円までは非課税でした。
この非課税枠を60％までに引き下げるというのが、現在検討されている案になります。
そうすると、前記の条件ならば、基礎控除3,000万円 ＋ （法定相続人3人×600万円）となり、相続財産が4,800万円を超えると相続税対象となることになります。
東京都内に賃貸不動産を持たれているオーナー様などの多くは、相続税対象となる可能性が高いと言えます。
相続財産の評価減として効果の高い「小規模宅地の特例」というものがあります。
一定の条件のもと、土地の評価が50％〜80％の減となるものなのですが、こちらの適用条件も少し前から厳しくなっています。
自宅用地や事業に供する土地の評価を下げてくれるのがこの特例なのですが、以前は相続する人が自宅としてそこに住み続けなくても、また事業を引き継がなくても評価減が使えました。
しかし、この特例が厳しくなり、自宅に住み続ける、事業を引き継ぐ、行ってみれば「親孝行」な相続人でなければ使えないようになりました。
基礎控除の引き下げと、小規模宅地の特例が厳しくなっていることで、相続税がかなり大衆化されてしまいそうです。
相続対策は、相続発生前であれば、打てる手もいろいろとありますので、他人事ととらえず冷静に考えてみることをお薦めします。
≪固定資産税≫
今年は3年に1回の、固定資産税評価額の見直し年にあたります。
景気や震災の影響もあり、多くの評価額は下がるのではとも言われているようですが、一方で都市部の土地については増税傾向も見えます。
それは、都心部を中心とした、比較的地価の高い住宅地を中心に恩恵を受けていた「固定資産税の据置特例」というものがあります。
簡単に言えば、税金を通常よりも低く抑えるようにする特例になりますが、これを2014年までに段階的に廃止するということです。
結果として、都心部の住宅地の6〜7割程度は、土地の固定資産税が上がるのではとも言われています。
≪贈与税≫
一方で、贈与税については、若い世代への資産移転を促進するために、いくつか優遇措置がとられています。
その一つが子供への住宅資金の提供です。
去年末までの住宅資金贈与であれば、1000万円まで非課税とされていましたが、これが延長されることにになりました。
また、取得する住宅が一定の省エネルギー、耐震性を備えていれば、この非課税枠を1500万円まで拡大するというおまけもつくようです。
通常の贈与税非課税枠である年間110万円や、相続まで課税を繰り延べられる「相続時精算課税制度」などと併せて、贈与税の特例をうまく利用しながら、資産の目減りを避けるよう手を打ちたいものです。
相続税と贈与税の税制から判断すれば、「資産を貯めこんだまま亡くなると税金をがっちり頂くので、早いうちに消費世代である若年層に資産を移転しなさい」ということです。
≪その他≫
最近いたるところで聞く、所得税そして消費税の増税も他人事ではありません。
高所得者からの税金を多く取れるよう、所得額に応じて税率が上がっていく「累進課税制度」を強めていく方向のようですが、実際に納税をしている人のボリュームゾーンは年間収入３００万円〜６００万円。
このゾーンの人達は所得税増税の枠に入らないのかと言えば、税収アップを考えた場合、決してそうはならないのではないでしょうか。
消費税については、日々の生活に直結です。
また、不動産という高額のものを扱う場合、それにかかる消費税も比例して高額です。
1億円の建物を建築するのに、今ならば消費税500万円ですが、税率10％なら1000万円。
消費税アップ分だけで、もう一部屋作れるくらいの金額です・・・
日本国の懐事情、震災復興の財源、など様々な要因を考えれば考えるほど、増税はもはや避けられない事実。
増税への対策は、事前に対策を打つことで、いきなり直面するよりも有利に進められることも多くあるので、賢く先回りした対策を講じておきたいものですね。
本年も宜しくお願いします。
様々な事があった２０１１年も終わり、新しい年がはじまりました。
回復の年としたい２０１２年ですが、賃貸オーナー様、そして我々をとりまく税金関係は、嬉しい方向とは言い難い状況です。
≪相続税≫
相続税がかからない基礎控除額が大幅に下がる見込みです。つまり、いままで相続税対象ではなかった人も対象となってくる可能性があるということになります。
現在のルールでは、
基礎控除額 5,000万円
法定相続人１人あたり 1,000万円
というものがあります。
配偶者1人、子供2人の場合、基礎控除5,000万円 ＋（法定相続人３人×1,000万円) となり、相続財産8,000万円までは非課税でした。
この非課税枠を60％までに引き下げるというのが、現在検討されている案になります。
そうすると、前記の条件ならば、基礎控除3,000万円 ＋ （法定相続人3人×600万円）となり、相続財産が4,800万円を超えると相続税対象となることになります。
東京都内に賃貸不動産を持たれているオーナー様などの多くは、相続税対象となる可能性が高いと言えます。
相続財産の評価減として効果の高い「小規模宅地の特例」というものがあります。
一定の条件のもと、土地の評価が50％〜80％の減となるものなのですが、こちらの適用条件も少し前から厳しくなっています。
自宅用地や事業に供する土地の評価を下げてくれるのがこの特例なのですが、以前は相続する人が自宅としてそこに住み続けなくても、また事業を引き継がなくても評価減が使えました。
しかし、この特例が厳しくなり、自宅に住み続ける、事業を引き継ぐ、行ってみれば「親孝行」な相続人でなければ使えないようになりました。
基礎控除の引き下げと、小規模宅地の特例が厳しくなっていることで、相続税がかなり大衆化されてしまいそうです。
相続対策は、相続発生前であれば、打てる手もいろいろとありますので、他人事ととらえず冷静に考えてみることをお薦めします。
≪固定資産税≫
今年は3年に1回の、固定資産税評価額の見直し年にあたります。
景気や震災の影響もあり、多くの評価額は下がるのではとも言われているようですが、一方で都市部の土地については増税傾向も見えます。
それは、都心部を中心とした、比較的地価の高い住宅地を中心に恩恵を受けていた「固定資産税の据置特例」というものがあります。
簡単に言えば、税金を通常よりも低く抑えるようにする特例になりますが、これを2014年までに段階的に廃止するということです。
結果として、都心部の住宅地の6〜7割程度は、土地の固定資産税が上がるのではとも言われています。
≪贈与税≫
一方で、贈与税については、若い世代への資産移転を促進するために、いくつか優遇措置がとられています。
その一つが子供への住宅資金の提供です。
去年末までの住宅資金贈与であれば、1000万円まで非課税とされていましたが、これが延長されることにになりました。
また、取得する住宅が一定の省エネルギー、耐震性を備えていれば、この非課税枠を1500万円まで拡大するというおまけもつくようです。
通常の贈与税非課税枠である年間110万円や、相続まで課税を繰り延べられる「相続時精算課税制度」などと併せて、贈与税の特例をうまく利用しながら、資産の目減りを避けるよう手を打ちたいものです。
相続税と贈与税の税制から判断すれば、「資産を貯めこんだまま亡くなると税金をがっちり頂くので、早いうちに消費世代である若年層に資産を移転しなさい」ということです。
≪その他≫
最近いたるところで聞く、所得税そして消費税の増税も他人事ではありません。
高所得者からの税金を多く取れるよう、所得額に応じて税率が上がっていく「累進課税制度」を強めていく方向のようですが、実際に納税をしている人のボリュームゾーンは年間収入３００万円〜６００万円。
このゾーンの人達は所得税増税の枠に入らないのかと言えば、税収アップを考えた場合、決してそうはならないのではないでしょうか。
消費税については、日々の生活に直結です。
また、不動産という高額のものを扱う場合、それにかかる消費税も比例して高額です。
1億円の建物を建築するのに、今ならば消費税500万円ですが、税率10％なら1000万円。
消費税アップ分だけで、もう一部屋作れるくらいの金額です・・・
日本国の懐事情、震災復興の財源、など様々な要因を考えれば考えるほど、増税はもはや避けられない事実。
増税への対策は、事前に対策を打つことで、いきなり直面するよりも有利に進められることも多くあるので、賢く先回りした対策を講じておきたいものですね。
本年も宜しくお願いします。
宮古島
８月後半から１週間、夏休みをもらって宮古島TRIP！
初めての沖縄です。。。
台風で行くことすら危うかったですが、いざ行けば全く問題なしで、ほぼ晴ればかり。
雨もスコールが１〜２回程度と、日頃のおかげですかね（笑）
限りなく綺麗な海と、想像以上に充実していた生活施設の充実、人の良さ、素晴らしい島です宮古島！！
飛行機から空撮。期待が高まりますね〜
宮古と橋でつながっている来間島から。本当に綺麗な海です。
珊瑚も結構な数が生きています。豊かな海です。
驚いたのは、平気で珊瑚の上に立ってしまう観光客が多いこと。
自然保護といった大げさな事を言うつもりはありませんが、さすがにそれは・・・・
海で出会った亀。
スノーケリングでは会えないと思っていたので感動！！
１０分以上、一緒に泳いでくれました。
ある事件を発端に、今や閉店してしまった某TV局番組の民宿「夢来人」
街中以外で、あまり人をみかけない宮古島で、ここは賑わってましたね〜（笑）
ちょうど事件のあった週だったので一層だったかも。
セグウェイにも乗ってきました！
ちょいとへっぴり腰・・・・（笑）
こいつは楽しいですよ！
宮古島で知り合ったバンドマン。
三線もあやつります！！
三線を拝借してトライ。
たかが弦３本、されど３本。難しい・・・
島の守り神（？？）、宮古まもる君
５人兄弟ながら、クローン技術によって現在は総勢１９人が宮古島で立ち番勤務中。
歌も出ている人気者。
１９人それぞれ顔が違うんですよ。
趣味は人間観察だとか（笑）
宮古島で活動するバンド「ハーベスタ」
たまたまライブをやっていたので聴いてたら、想像以上に良かった！！
２晩連続でライブへ。しっかりCD買って、サインしてもらってきました！
「OneTime」という曲が素晴らしい！！
初めての沖縄です。。。
台風で行くことすら危うかったですが、いざ行けば全く問題なしで、ほぼ晴ればかり。
雨もスコールが１〜２回程度と、日頃のおかげですかね（笑）
限りなく綺麗な海と、想像以上に充実していた生活施設の充実、人の良さ、素晴らしい島です宮古島！！
飛行機から空撮。期待が高まりますね〜
宮古と橋でつながっている来間島から。本当に綺麗な海です。
珊瑚も結構な数が生きています。豊かな海です。
驚いたのは、平気で珊瑚の上に立ってしまう観光客が多いこと。
自然保護といった大げさな事を言うつもりはありませんが、さすがにそれは・・・・
海で出会った亀。
スノーケリングでは会えないと思っていたので感動！！
１０分以上、一緒に泳いでくれました。
ある事件を発端に、今や閉店してしまった某TV局番組の民宿「夢来人」
街中以外で、あまり人をみかけない宮古島で、ここは賑わってましたね〜（笑）
ちょうど事件のあった週だったので一層だったかも。
セグウェイにも乗ってきました！
ちょいとへっぴり腰・・・・（笑）
こいつは楽しいですよ！
宮古島で知り合ったバンドマン。
三線もあやつります！！
三線を拝借してトライ。
たかが弦３本、されど３本。難しい・・・
島の守り神（？？）、宮古まもる君
５人兄弟ながら、クローン技術によって現在は総勢１９人が宮古島で立ち番勤務中。
歌も出ている人気者。
１９人それぞれ顔が違うんですよ。
趣味は人間観察だとか（笑）
宮古島で活動するバンド「ハーベスタ」
たまたまライブをやっていたので聴いてたら、想像以上に良かった！！
２晩連続でライブへ。しっかりCD買って、サインしてもらってきました！
「OneTime」という曲が素晴らしい！！
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HappyWedding 再び
Happy Wedding!!!
８月２１日、オーナーズエージェントと関連会社のアートアベニュー社員の、いわば社内結婚式の日。
１５年の社歴で３組目の社内結婚です。
４月にも結婚があり、わが社はおめでた続きです。。！。。
比例して、我が財布は薄くなっていきますが・・・・（笑）
４月も美男・美女カップルでしたが、今回も負けず劣らずの二人。
うちの会社って、こんな美形揃いだったっけ？？？
新郎は緊張からかガチガチだし（笑）
乾杯の挨拶は、まるで「スリムクラブ」のような間で笑えたし（笑）
うちの社長はリサイタルを開催するし（笑）
新婦は、余興の「Kara」に飛び込んで、自ら踊るし（笑）
結婚式という名の、エンターテインメントでした！！
皆が楽しい、本当に良い宴席。
お似合いのお二人、本当におめでとう！！
黒が多い、「格好良い！！」といった雰囲気のチャペル
幸せの図そのもの！！
新婦自ら「KARA」を披露
末永くお幸せに！！ ・・新郎は昨晩寝ていないらしい（寝られなかった？）
８月２１日、オーナーズエージェントと関連会社のアートアベニュー社員の、いわば社内結婚式の日。
１５年の社歴で３組目の社内結婚です。
４月にも結婚があり、わが社はおめでた続きです。。！。。
比例して、我が財布は薄くなっていきますが・・・・（笑）
４月も美男・美女カップルでしたが、今回も負けず劣らずの二人。
うちの会社って、こんな美形揃いだったっけ？？？
新郎は緊張からかガチガチだし（笑）
乾杯の挨拶は、まるで「スリムクラブ」のような間で笑えたし（笑）
うちの社長はリサイタルを開催するし（笑）
新婦は、余興の「Kara」に飛び込んで、自ら踊るし（笑）
結婚式という名の、エンターテインメントでした！！
皆が楽しい、本当に良い宴席。
お似合いのお二人、本当におめでとう！！
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幸せの図そのもの！！
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末永くお幸せに！！ ・・新郎は昨晩寝ていないらしい（寝られなかった？）
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マリノス首位陥落・・・・
2011年8月6日 マリノス首位陥落・・・・
今日は、先日亡くなった「松田直樹選手」の追悼試合。
そして、くしくも首位攻防戦というシチュエーション。
闘将「松田直樹」の精神を胸に、厳しいコンディションの中、勝利を誓っていたはずのマリノス。
気持ちは感じられるプレイは随所に見られたものの、厳しいコンディションとのギャップが埋められなかったのか、敵地で２−０の完敗・・・・
いろいろと難しい条件が揃っていたことは分かっていた・・・、分かっていたけど・・・・
この試合は、是が非でも勝利が欲しかった・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
私が昔からのファンである、「中村俊輔選手」も、2日連続で片道数時間をかけて、長野県にお見舞いに訪れていたようで、決してコンディションは良くはなかったはず。
だが、プレーの精彩にはやや欠けたものの、ポイントでは「流石！！」のプレーだけでなく、らしからぬ気迫のプレーも見せてくれていた。
一ファンでしかない私よりも、当然マリノス選手・中村俊輔選手の方が何十倍も悔しいはず。
今シーズンの優勝こそが松田選手への何よりのメッセージ！！
仕切りなおしての挽回を期待します！！！！！！！！！！！！！！！
本当にせつな過ぎる松田選手の死・・・
柏サポーター側のスタンドにも、松田選手を偲ぶメッセージが・・・・
まだ、情けなくも正面からニュースや記事を受け止められないものの、日本サッカー界だけでなく、世界のサッカー市場にも影響を与える「松田直樹」という人のすごさ・・・
改めて、「松田さんは本当にすごかった！！！！」
と。。。。。。。 感じます・・・・
本当にせつない・・・・・・・・
今日は、先日亡くなった「松田直樹選手」の追悼試合。
そして、くしくも首位攻防戦というシチュエーション。
闘将「松田直樹」の精神を胸に、厳しいコンディションの中、勝利を誓っていたはずのマリノス。
気持ちは感じられるプレイは随所に見られたものの、厳しいコンディションとのギャップが埋められなかったのか、敵地で２−０の完敗・・・・
いろいろと難しい条件が揃っていたことは分かっていた・・・、分かっていたけど・・・・
この試合は、是が非でも勝利が欲しかった・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
私が昔からのファンである、「中村俊輔選手」も、2日連続で片道数時間をかけて、長野県にお見舞いに訪れていたようで、決してコンディションは良くはなかったはず。
だが、プレーの精彩にはやや欠けたものの、ポイントでは「流石！！」のプレーだけでなく、らしからぬ気迫のプレーも見せてくれていた。
一ファンでしかない私よりも、当然マリノス選手・中村俊輔選手の方が何十倍も悔しいはず。
今シーズンの優勝こそが松田選手への何よりのメッセージ！！
仕切りなおしての挽回を期待します！！！！！！！！！！！！！！！
本当にせつな過ぎる松田選手の死・・・
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